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投资房地产,红星迈凯轮的财务表现_行情资讯网

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投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

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发布时间:07:14:28

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    PC.Transverse.:2018年终于结束了。AMD和英特尔上的CPU都用完了。2017年是正式核战争的第一年。今年是双方不断争夺新产品,迎接和招募新产品的好年。今年,CPU市场的新产品更加强大,更加令人振奋。

    简要回顾今年的美好时刻——AMD 2018在持续进步的过程中,领先于英特尔并成功批量生产了世界上第一台基于7nm工艺的64核128线程X86体系结构EPYC ROME,定位工作站和32核64线程AMD线程撕裂2990WX。

  农行标志_结论英语网  英特尔也不愿暴露自己的弱点。在工作站领域,它还发布了具有28个核心和56个线程的W-3175X。同时,它还将象征顶级定位的核心i9传输到Z系统平台。高频8核16线程也使它具有无与伦比的游戏体验。

    今天,我们选择了几个更先进的型号进行水平对比测试,看看他们在2018年带给我们的顶级产品有多强大。

    介绍6个用于水平评估的CPU:

    参考CPU参数,CPU参数,CPU参数,CPU内核,内核,内核,内核,内核,内核,2990W西9-9980X内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,内核,3.0~4.4GHz 3.6~5.0GHz 3.6GHz 33.3GHz 3.0GHz 3.0GHz 3.0GHz 3.0GH3 3.3GHz,~4.9GHz TDP250W165W180W95W105W95W的价格是13999元、17499元、6999元、4499元、2599元、3499元。

    从左到右,根据核心数量,横向比较评价选取了六个具有代表性的模型,跨度很大,从17000元到2599元不等。因此,这种评价要么是最高的分数,要么是最好的,而且还与其定位相结合。

    首先,AMD X399平台上最顶级的2990WX和32个核心64线程是玩家可以购买的最核心的处理器。适用于工作站领域、悬挂式虚拟机、多重打开、编辑和渲染。

    英特尔i9-9980XE实际上是一个稍微高一点的频率版本的7980XE。将内部导热材料升级为钎焊,并且继续优化14nm工艺。整体性能也是频率比的提高。英特尔HEDT平台是目前最昂贵、也是最强大的平台之一。

    2950X是一个相对便宜的高端处理器,16个内核32个线程装箱长达6999元,对于如此多的核心用户,应该没有其他选择具有更高的性价比。

    核心i9-9900K是英特尔今年的辉煌产品。核心i9去年在HEDT X299平台上发布。仅仅一年后,它就被放在Z390主板上。钎焊支撑,8芯16线,频率仍然很高。它还意味着它具有良好的多线程处理能力和强大的游戏性能。

    Ryzen 7 2700X是目前AMD主流平台X470或民用法拉利最先进的车型。相对便宜的价格可以让你享受8核和16线程的乐趣。

    最后,最低规格的i7-9700K,8核的8线程,虽然它已经被切断了超线程的能力,但是也是主流平台的核心是最核心的i7,好坏也是今年i7的辉煌,这也给出了一个比较。

    测试平台介绍:

    由于本次测试平台众多,所以主板众多,包括:(1)华硕ROG ZENITH EXTREME在X399平台上;(2)华硕PRIME X299DELUXII在X299平台上;(3)华硕ROG M11H(WiFi)在Z390平台上;(4)华硕ROG CROSSHAIR VI HERO在X470平台上,它是整个华硕家族的木桶。

    图形卡使用公共RTX 2080Ti,这保证了性能不是CPU的瓶长江医药_莱俪网颈。怎样优化网站_国际法的渊源网

    主要测试项目有常规CPU理论测试项目和游戏性能测试。

    1。CPU理论性能测试

    WPrime主要对线程数量敏感,所以具有32个内核和64个线程的2990WX性能最好。计算只需要31秒。相比之下,高价i9-9980XE需要47秒,而怎么用烤箱烤红薯_夏朗多少钱网最低规格i7-9700K需要120秒,即4杯2990WX。

    CPU-Z单线程测试和多线程测试,单线程性能最强的是i7-9700K,i9-9900K也相当不错,最强的多线程能力是2990WX,比i9-9980XE强60%左右。

    二。博弈论的性能检验

    也许是因为2990WX内核太多,即使在AMD软件中打开游戏模式之后,性能也不太理想。该项目的最佳性能是i9-9980XE,得分为28997,而i7-9700K的最低规格是18916。除了2990WX,得分基本上从上到下越来越低,这也显示了核心数量与性能的关系。

    三。通用软件性能测试:

    7-ZIP是目前市场上压缩效率较高的压缩软件。优化多线程性能优于WinRAR。它压缩相同的包。2990WX利用同样的核心号码优势获得领先地位。第二个是2950X,最慢的i7-9700K需要297秒,比2990WX多花近3倍的时间。

    ArcTime Pro是一款免费、高效的视频字幕制作软件,对CPU的要求很高。这个链接的最佳性能是i9-9980XE。可能是软件不能调用2990WX的所有核心,所以没有显示出明显的优势。I9-9900K的性能也优于2950X。

    PR是被更多人使用的视频编辑软件。使用H.265标准编码和压缩,2990WX执行速度最快,但与9908XE相比没有明显的优势。最慢的是Ryzen 7 2700X,而9900K略好于2950X,这值得称赞。

    4。专业软件性能测试:

    CineBench R15是目前应用最广泛的CPU性能测试软件之仙游县教育局_艾润网一,无论有多少线程可以完全调用,多线程CPU的优化也是非常好的。与CPU-Z一样,这个项目可以分为单线程和多线程。单线程性能最好的仍然是兄弟9900K和970K,多线程性能最强的是2990WX,比9980XE强40%左右。

    POV-RAY也反映了三维渲染的性能。该项目也是最强的性能990WX,其次是9980XE,9700K略好于Ryzen 7 2700X。

    这一项表示H.264的解码性能。值越高,性能越强。然而,2990WX显示出异常的性能,这表明该软件没有被调用这么多内核。9900K在该领域的性能类似于980XE和2950WX,这是非常强大的。

    游戏性能测试

    事实上,这些非常高端的处理器的任务不是玩游戏,或者玩游戏只是要求较少的一种。因为只要CPU在游戏中达到一定的性能,图形卡就真的起着决定性的作用。

    鉴于上述3DMARK提供的2990WX反馈性能较差,并且实际测试性能在游戏中并不十分正常,加上它的定位是工作站,所以不会添加到下面的测试链接中。

    该测试只选择1080P,因为如果测试分辨率太高,瓶颈就会出现在显卡上,1080P能更好地反映CPU对游戏帧数的影响。

    极限竞赛是微软的游戏商店里的游戏,有自己的基准,支持DX12,图形美观,非常适合硬件测试。事实上,五个U之间并没有太大的差距。最好的性能是i9-9900K,其次是i7-9700K。Threadripper 2950X是最低的,毕竟,游戏真的不能调用这么多线程。

    《古墓丽影》是最新的流行作品之一。它也基于DX12。最强的性能是i9-9900K,比i7-9700K高出两个帧,差异几乎可以忽略不计。作为本项目核心的I9-9980XE和Threadripper 2950X也没有优势。在这个时候,高频率就是王国。

    在灰烬中的奇异性表现与上述的相似,所以没有详细介绍。

    在优秀的团队中,每个U的表现几乎相同,这表明如果您想要更好的性能,只能改进显卡。

    刺客的信条与先前的信条相似。

    游戏测试概述:框架箱尺寸_私募市场网目前市场上的游戏暂时不能很好地调用CPU的超线程,所以几个被测试的游戏都是频率较高的英特尔处理器,这更有利。甚至以前流行的射线追踪战地5也只使用大约6个线程,所以在这些情况下使用高频会更好。总的来说,最好的性能实际上是i9-9900K,i7-9700K也很好,AMD稍低,但实际上还不算太差。

    PC联机评估室概述:

    这种评估的CPU价格跨度非常大,因此没有使用绝对性能来评估优缺点。

    其中,英特尔i9-9900K具有5.0GHz和8个核,16个线程的性能最强。在许多游戏测试中,它已经被其他几个处理器测试过,显示出强大的游戏计算能力。

    除了游戏强大的计算能力外,其他性能也相当优秀,Z390主板相比HEDT平台主板有输的优势,因为如果您想选择i9-9900K多核怪物,主板的电源需求相对较高,建议使用rela。高端Z390主板。

    2018年选择的发烧游戏处理器:英特尔<核心}i9-9900K

    实际的游戏非常强大,所以你可以在2018年选择一个发烧级别的游戏处理器。

    此外,一些AMD处理器成本效益高,值得推荐。

    2990WX超多32个核心64线程,价格仅为13999元。与英特尔的18个核心36个线程相比,它的成本为107i9-9980XE,成本效益比更高。核心更多的手段可以同时处理更多的任务,对于专业演播室、工作站、编辑、建模和渲染、多平台直播等专业用户的需求,非常有用,秉承效益至上的原则,深受好评。

    2950X和2950X具有相同的优点。6999元,您可以享受16个核心32线程的超级盒式体验。使用方便,心理感觉清爽。毕竟,在两年内,即使4个核心8线程也可以被视为高端U,这直接给你4倍的盒子。除了盒子,Threadripper 2950X也是X399平台上的主要型号,更多的游戏玩家、游戏视频制作者选择,可以录制图片或现场直播,而不影响游戏的流畅性。

    有六款处理器,最便宜的Ryzen 72700X,只要2000多件,就可以给你8芯16线的规格,所以它是一款民用法拉利,性能足以让大多数非专业用户使用。

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